Изменение экономической ситуации в стране и снижение платежеспособности многих россиян повлекло за собой весьма ощутимые изменения на рынке недвижимости. Во-первых, заметно снизился спрос как на первичном, так и на вторичном рынках, а во-вторых, большое количество заемщиков, купивших квартиру посредством ипотечного кредитования, утратило способность выполнять обязательства перед банками по погашению кредита.
Невозможность дальнейшего погашения кредита ставит как перед заемщиком, так и перед банком-кредитором вопрос о взаимовыгодном решении возникшей ситуации. Заемщик хочет вернуть уже вложенные деньги. Банк же, как максимум, хочет не потерять клиента, оформление кредита которому повлекло за собой весьма существенные денежные и трудозатраты (ведь клиент выплачивает ему не только цену квартиры, но и проценты, под которые необходимая суммы была ему предоставлена), а как минимум, просто вернуть оставшуюся часть долга.
Однако банк-кредитор все равно находится в более выгодном положении, чем заемщик. В конце концов, если заемщик перестанет погашать кредит, банк, получив судебное решение, может продать квартиру и вернуть свои деньги. Заемщик же в этом случае не просто лишается квартиры, он рискует остаться на улице со все еще не погашенным долгом, потому что банки, как правило, продают залоговые квартиры по цене, значительно ниже рыночной, и цена эта может не покрыть имеющийся долг.
Заемщик вполне может избежать печальной участи и не только снять с себя бремя кредита, но и вернуть деньги, которые он уже выплатил банку.
Агентство "Жилсоцгарантия" уже 20 лет оказывает услуги по купле-продаже жилой недвижимости в Москве и Подмосковье. Конечно, к нам обращаются и с вопросами продажи ипотечных квартир. Полученный опыт позволяет нам рассказать об особенностях продажи квартиры, находящейся в залоге у банка.
Как происходит продажа квартир в ипотеке? Самое главное - не избегать контактов с банком, а, наоборот, попытаться договориться с ним и получить согласие на продажу квартиры, находящейся у него в залоге. Ведь по закону, пока кредит не погашен, заемщик не имеет права в полной мере распоряжаться квартирой.
Еще одна задача, которая встает перед заемщиком после получения от банка согласия на продажу – это необходимость найти покупателя на квартиру в ипотеке. Здесь следует сказать, что покупатель может купить квартиру двумя способами:
Первый способ – он, после одобрения его кандидатуры банком, покупает кредит и становится новым заемщиком у банка. В этом случае банк, заемщик-продавец и покупатель подписывают соглашение, согласно которому оставшийся долг по кредиту переходит на покупателя. И продавец взыскивает с покупателя сумму, уже выплаченную им в погашение кредита.
Второй способ заключается в том, что покупатель полностью гасит сумму задолженности продавца перед банком. То есть он, после определения суммы задолженности на конкретную дату и подписания с продавцом предварительного соглашения, перечисляет эту сумму на счет банка, а банк, после того, как получает деньги, передает продавцу документы об отсутствии у него задолженности. Наличие этих документов дает возможность продавцу снять в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии г. Москвы обременение на квартиру, а также зарегистрировать договор купли-продажи.
Если продавец продает ипотечную квартиру по цене, превышающей сумму его долга перед банком, то, как правило, разницу он получает после регистрации договора купли-продажи.
С какими сложностями приходится сталкиваться заемщику при продаже ипотечной квартиры? Одна, и мы об этом уже упоминали, заключается в необходимости найти покупателя на ипотечную квартиру. Вторая заключается в схемах взаиморасчетов, которые часто предлагает банк. Как правило, эти схемы не в полной мере учитывают интересы покупателя и заставляют его задуматься о целесообразности подобной сделки.
Если перед вами встал вопрос: как продать квартиру в ипотеке, и если вы хотите не просто продать квартиру, но и вернуть уже выплаченные деньги, вам следует обратиться к риэлтору – специалисту в области кредитования. Зная специфику ипотечного кредитования, и имея возможность квалифицированно представлять интересы клиента в банке, такой специалист оптимально выстроит взаимоотношения между продавцом, банком и покупателем. В итоге вы продадите ипотечную квартиру и вернете средства, выплаченные в качестве погашения долга.
По материалам сайта zsg.ru
Trilot Group Ltd. Russia
