Случайные статьи
Дом на Востоке как инвестиции в недвижимость
29 января 2013 15:38

Дом на Востоке как инвестиции в недвижимость

«Страх вернулся, но недвижимость в Азии кажется наиболее безопасной» - такова основная мысль опубликованного недавно ежегодного исследования Emerging Trends in Real Estate, которое проводит PricewaterhouseCoopers с неправительственной организацией Urban Land Institute. Проблемы с финансированием и кризис ипотечного рынка привели к замедлению и без того невысоких темпов роста цен на недвижимость в развитых странах, и инвесторы вплотную заинтересовались Азией, констатируют авторы исследования Чак ди Рокко и Джон Форбс. За год в среднем по всему миру элитные дома подорожали на 9,8 % - такие данные приводятся в исследования Global House Price Index, проводимом международной компанией Knight Frank. Но среднеевропейский рост составил 3,4 %, США показали нулевой рост, а вот дорогая недвижимость в Гонконге и Сингапуре подросла в цене почти на треть.

Forbes Real Estate проанализировал, в каких странах Центральной, Южной и Юго-Восточной Азии сейчас наиболее комфортно и перспективно иметь недвижимость. Сначала мы отобрали 20 стран региона с наибольшим объемом ВВП на душу населения, чтобы отсечь беднейшие. После этого собрали данные о ценах на жилую недвижимость премиум- класса в самых популярных регионах стран двадцатки — чемпионом здесь оказался Пакистан, где можно купить квадратный метр сравнительно неплохого жилья за $770, в проигравших – Япония и Гонконг. Затем мы постарались выяснить, как менялись в странах цены на недвижимость за последние пять лет (чем меньше был рост, тем лучше). «Самыми быстрыми» оказались Казахстан и Киргизия, где квартиры подорожали на порядок, а «самыми спокойными» — Япония, цены на недвижимость в которой еще не достигли уровня 1990 года, и Индонезия (падение за пять лет на 6%). Следующим критерием стало место, которое страна занимает в списке государств по уровню развития человеческого потенциала (интегрированный показатель уровня бедности, грамотности, средней продолжительности жизни в стране, ежегодно рассчитывается ООН). И здесь Япония оказалась на первом месте, серебро и бронзу получили Гонконг и Сингапур. Эти же страны - лидеры по показателю индекса экономических свобод, который ежегодно на основе анализа торговых, инвестиционных, финансовых и других свобод вычисляют The Wall Street Journal и The Heritage Foundation. Последним критерием отбора стала доступность недвижимости в той или иной стране иностранцам. В Японии, например, иностранцы могут покупать недвижимость без ограничений, в то время как в Киргизии вообще нельзя это сделать легально, а в Китае — только если желающий провел в стране минимум год.

Таковы были критерии, которыми мы руководствовались, отбирая девять наиболее перспективных для покупки недвижимости стран. Вот эта девятка: Япония, Сингапур, Республика Корея, Малайзия, Гонконг, Индонезия, Таиланд, Филиппины, Китай. Набор получился сбалансированный: странам с дорогой недвижимостью выйти в финал помогли открытость и высокий уровень жизни, а государствам, которые пока не разрешают иностранцам свободно покупать виллы и апартаменты (например, Китаю, Таиланду) сыграла на руку невысокая цена квадратного метра.


ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: ТОКИО
ЦЕНА: $1-5 МЛН (АПАРТАМЕНТЫ В КОНДОМИНИУМАХ)

Япония — очень необычная страна для мирового рынка недвижимости. С 1990-го по 2005 год недвижимость подешевела здесь на 70% — этот процесс вошел в учебники под названием «сдувание японского пузыря», и о причинах этой катастрофы написано немало научных работ. В 2006 году цены впервые показали рост, в 2007-м он иссяк, и уже в первом квартале 2008 года, по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, цены снова снизились — пока на 0,7%. Причина последнего спада мировой финансовый кризис, который ударил по японскому рынку сильнее, чем по рынкам других азиатских стран. При этом, по данным Global Property Guide Research, средние цены на жилую недвижимость в Японии почти самые высокие в Азии — $15 800 за кв. м, дороже только в Сингапуре. Цены на элитную недвижимость, которой в Токио чаще всего признаются квартиры площадью до 300 кв. м на верхних (40-м и выше) этажах небоскребов, колеблются вокруг $25 000 за кв. м. Сдать подобную квартиру в Токио можно за $7000 в месяц. Несмотря на высокую плотность населения, Япония очень популярна среди иностранцев; по данным правительства, здесь зарегистрировано 2 млн жителей с иностранным гражданством — и это только официально. Японские банки недавно пересмотрели свою жесткую политику и теперь могут выдать ссуду иностранцу, даже не имеющему вида на жительство. Ставки по ипотечным кредитам здесь составляют 1-3%, а сроки погашения достигают 100 лет. Иностранцы могут покупать недвижимость в Японии без ограничений.

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: ПАТТАЙЯ, О. ПХУКЕТ
ЦЕНА: $450000-600000 (АПАРТАМЕНТЫ В ПАТТАЙЕ), $500000-1,8 МЛН (ВИЛЛА НА О, ПХУКЕТ)

Таиланд становится все более популярен у российских туристов. Застройщики новых жилых комплексов в Паттайе, городе в 140 км от Бангкока, ожидают, что в 2009 году его посетит миллион российских отдыхающих (всего Паттайя принимает ежегодно около 8 млн человек). К 2012 году число иностранцев, которые проживают или имеют недвижимость в Паттайе, составит 500 000 человек. По словам Алексея Шелудько из агентства «Евро Резиденс», покупатели элитной недвижимости в Таиланде не отличаются особым, специфически ориентированным на Азию, мировоззрением. Один из его клиентов, например, попросил подыскать ему и купить оригинальную и уютную виллу «в Таиланде или на Кипре» либо участок под строительство отеля в этих же странах. Бюджет—$1,5 млн.

 

Вся земля в Таиланде официально принадлежит королю, формально иностранец может только взять ее в аренду. Другой вариант—создание акционерной компании, 5% которой будет принадлежать тайцам-сотрудникам, а оставшиеся 95%— покупателю-иностранцу. Такая компания имеет право владеть недвижимостью, а после совершения сделки граждане Таиланда могут вовсе выйти из числа учредителей. Организация такой компании обойдется в $1000, а тайцев вам предложат местные юристы. «Это гораздо лучше, чем брать недвижимость в лизинг на 30 лет,—объясняет Алексей Шелудько,—потому что неизвестно, не свергнут ли к тому времени короля. Это ведь не Европа, где понятно, что будет с законами и через 100, и через 200 лет. Нет гарантий, что по истечении срока аренды эту землю у вас не экспроприируют». Цены на недвижимость в популярных районах Таиланда растут на 10-20% в год.

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: ДЖАКАРТА, О. БАЛИ
ЦЕНА: $700000-1,5 МЛН (АПАРТАМЕНТЫ В КОНДОМИНИУМАХ), $1-3,5 МЛН (ВИЛЛА 500-600 КВ. М С УЧАСТКОМ ЗЕМЛИ)

 

Недвижимость в Индонезии все еще относительно дешева—по крайней мере, так может показаться московскому покупателю, привыкшему к тому, что коттедж с участком на Рублевке стоит от $5 млн. Приобрести виллу на Бали, в элитном районе Семиняк (самая развитая инфраструктура, старейший пляж) можно за $1,5 млн, а местные риелторские конторы помогут вам сдавать ее в аренду по $500 в сутки. «Получается сдавать не 365 дней в году, конечно,—говорит Алексей Шелудько, специалист по зарубежной недвижимости компании «Евро Резиденс»,— но эффективность 75-90% вполне реальна, Бали очень популярен». Кстати, если есть деньги, Шелудько советует приобрести две виллы по $ 1 млн, а не одну дорогую. Дело в том, что вилла за $2 млн имеет пять спален, сдается по $2000 в сутки и, конечно, пользуется меньшим спросом. Сложность заключается в том, что иностранцам в Индонезии запрещено покупать недвижимость. Можно оформить договор аренды на 25 лет, но чаще покупатели прибегают к другой схеме. При посредничестве агента покупатель заключает с кем-то из местных жителей договор о выдаче ссуды на покупку недвижимости. Одновременно с этим составляется договор о том, что индонезиец полностью отказывается от своих прав в пользу иностранца.

Что касается динамики цен, то в последние два-три года стоимость квадратного метра в Индонезии росла на 20-30% ежегодно (сотка земли в Семиняке выросла с $ 10 000 до $22 000 за два года). Аналитики Knight Frank прогнозируют стабилизацию темпов роста, однако правительство Индонезии близко к тому, чтобы снять ограничения для иностранцев — это положительно скажется на рынке.

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: СЕУЛ
ЦЕНА: $2 МЛН (ТРЕХСПАЛЬНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ)

За последние пять лет цена недвижимости в Южной Корее выросла на 23%, но в прошлом году—только на 3%. По данным Global Property Guide, на начало нынешнего года в стране скопилось 123 ООО непроданных апартаментов. Дело в том, что во время бурного роста в середине десятилетия в Корее стартовали крупные жилищные проекты —застройщики стремились не отстать от роста цен. В результате корейский президент Но Му Хен решил бороться с ростом цен и спекуляциями фискальными методами: ввел критический, вплоть до 60%, налог на прирост стоимости недвижимости и законодательно ограничил максимальную сумму ипотечного кредита— на погашение у заемщика должно уходить не больше 40% месячного дохода.

 

Этого оказалось достаточно, чтобы рынок встал. По свидетельству International Herald Tribune, количество сделок в Сеуле к концу 2007 года составило лишь треть от прошлогоднего объема. Владельцы квартир не желают продавать их дешево, а ограничения, наложенные на ипотеку, ограничили и спрос. Нынешний президент Южной Кореи Ли Мен Бак в ходе предвыборной кампании обещал разобраться с налоговой системой, но, став президентом, лишь ввел дополнительное «наблюдение» за ростом цен на некоторых территориях. Иностранцы могут покупать недвижимость в Корее без ограничений. Однако если вы сдаете дом или виллу в аренду, финансовая система не позволяет выводить прибыль от такой деятельности за рубеж. Чтобы стать рантье-нерезидентом, нужно создать специальную компанию и вести деятельность через нее.

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: ПЕКИН, ГУАНЧЖОУ, ШАНХАЙ
ЦЕНА: $600000 - 1,8 МЛН «АПАРТАМЕНТЫ В ПЕКИНЕ!. $200000 - 1,2 МЛН (АПАРТАМЕНТЫ В ГУАНЧЖОУ)

Количество сделок с элитной по местным меркам недвижимостью в крупных и популярных среди иностранцев городах Китая в этом году снизилось (в Пекине, например, на целых 36%). В чем причина? В преддверии Олимпиады активизировался рынок аренды, а не продажи. Цены на апартаменты класса люкс в новостройках сейчас составляют $3000-5000. Китайские власти проводят политику «70/90», принуждая девелоперов к тому, чтобы 70% площади здания были заполнены квартирами менее 90 кв. м. Быстрее всего цены растут в Шанхае, где спрос на недвижимость подогревают покупатели из Гонконга и Сингапура.

 

Иностранцам, которые прожили в Китае меньше года, покупать недвижимость нельзя — впрочем, запрет зачастую обходят за счет создания компаний или сотрудничества с гражданами Китая. «Три года назад я купил пентхаус в новостройке на острове Хайнань. Цена выросла уже на 300%,—радуется российский бизнесмен, не пожелавший назвать свое имя. — Продавать пока не собираюсь. Наоборот, недавно приобрел там еще одну квартиру». В принципе в Китае нельзя продавать квартиру раньше, чем через пять лет после покупки. «Но это легко решается,— продолжает обладатель пентхауса,—можно покупать квартиру на имя специально под сделку зарегистрированной компании и продавать акции этой компании».

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: ГОНКОНГ
ЦЕНА: $7-30 МЛН (АПАРТАМЕНТЫ В КОНДОМИНИУМАХ)

Невнимательному наблюдателю может показаться, что Гонконг не заметил кредитного кризиса в мире. Недвижимость на острове подорожала за последний год на 29%, новостройки покупают здесь и по $30 ООО, и по $50 ООО за кв. м. Б консалтинговой компании СВ Richard Ellis знают о сделке, прошедшей по цене $225 ООО за кв. м. Но при этом налицо и другие тенденции.

 

«Было заметно, что рынок в первые три месяца 2008 года остывал,—сказано в отчете СВ Richard Ellis, посвященном Гонконгу,— местные инвесторы не так агрессивно скупали недвижимость». По данным компании Knight Frank, число сделок, которые заключались с участием спекулянтов, перепродающих недвижимость еще до подписания контракта,уменьшилось с 500 в феврале 2008 года до 190 в июне, а это важный симптом охлаждения рынка. Начала расти ставка по ипотечным кредитам, а так как подавляющее большинство ипотечных кредитов выдано с использованием плавающей ставки, ее изменение сразу сказывается на рынке. Банки Гонконга стали внимательнее относиться к выдаче ссуд иностранцам. Иностранцы (за исключением северокорейцев, китайцев, кубинцев, афганцев и албанцев) могут покупать недвижимость в кондоминиумах и сдавать ее в аренду без ограничений. А вот купить землю в Гонконге нельзя.

ПОПУЛЯРНЫЕ РЕГИОНЫ: МАНИЛА
ЦЕНА: $300 000-500 ООО (ТРЕХСПАЛЬНЫЕ АПАРТАМЕНТЫ В КОНДОМИНИУМАХ)

«Мы еще не переоценены, мы еще дешевые»,— объяснял прессе вице-президент филиппинского отделения международной консалтинговой компании в области недвижимости СВ Richard Ellis, почему компания решила открыть офис в этой стране. В самых престижных районах Манилы рост цен на кондоминиумы в прошлом году составил 15% —меньше, чем в Гонконге, но больше, чем в Китае.

 

Пока же цены на элитную недвижимость в центре Манилы только подбираются к $3000 за кв. м. Аналитики ведущих консалтинговых компаний дружно называют рынок Филиппин «горячим». Подогревается он спросом со стороны филиппинцев, которые уезжают на заработки в Гонконг или на Ближний Восток, а вернувшись, хотят приобрести недвижимость. Иностранцам здесь запрещено владеть землей, но можно покупать квартиры в кондоминиумах (не больше 40% иностранных владельцев на здание—обычная для Юго-Восточной Азии протекционистская мера). Землю можно арендовать. Стоимость аренды квартир в Маниле сопоставима с московской, но окупить квартиру за счет сдачи в аренду можно быстрее. Расходы на приобретение недвижимости на Филиппинах для покупателя, как и для продавца, достаточно велики и составляют около 10%. Но инвесторы все равно сюда идут. Потому, например, что это одна из крупнейших в мире англоговорящих стран (население 33 млн человек). А еще потому,что вся недвижимость по сравнению с соседними странами сильно недооценена.